破产企业所签出租合同的处置

《中国企业破产法》第十八条规定："人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和他们当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并公告他们当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未公告他们当事人，或者自收到他们当事人催告之日起30日内未回话的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，他们当事人应当履行，但，他们当事人有权需要管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同"。

审判实践中，管理人决定解除合同的情形较多，决定继续履行合同的状况极少，本文就管理人决定解除破产企业在破产申请前所签出租合同所遇见的理论和实践上的问题，浅述如下：

1、存在的问题

1、出租合同解除后，承租人的损失怎么样处置。

合同当事人一方解除合同是当事人的权利，但并不是随便性。《中国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件收获时，解除权人可以解除合同。"第二十四条规定："有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不可以达成合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以我们的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不可以达成合同目的；（五）法律规定的其他情形。"九十六条规定："当事人一方根据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定倡导解除合同的，应当公告他们。合同自公告到达他们时解除。他们有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"依据以上法律规定可知，合同相他们存在若干违约情形，导致不可以达成合同目的的，另一适才可公告相他们解除合同，即解除合同应有肯定的条件。但破产法第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是不是违约，是不是有过错，是不是拥有可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或决定继续履行合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。应当注意的是，管理人有权决定解除合同或者继续履行的合同，是破产企业和他们当事人均未履行完毕的合同。假如双方已将合同履行完毕，则合同的权利义务就终止了，没有解除或继续履行的问题。假如出租合同无效，也没有解除的问题。但问题的重点是出租合同被解除或被确认无效后，承租人有肯定的损失或有非常大的经济损失，比如，根据出租合同，承租人一次交清了10年的出租费，而仅仅出租了三年，且已在该破产企业进行了肯定的投资，进行了肯定规模的基础设施。管理人决定解除合同，其损失非常大不言而喻。当然，根据破产法第五十三条："管理人或者债务人根据本法规定解除合同的，他们当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权"之规定，承租人可以就其损失申报债权，这对于破产债权有肯定的清偿率姑且还可以，但基层法院受理的破产案件的破产债权清偿率几乎都是0％，承租人明知申报债权几乎是形同虚设，没任何价值。故承租人对此反映强烈，建议非常大，拒不履行解除合同的情形时有发生，严重干扰破产案件的进程和社会和谐稳定。

2出租合同解除后，承租人的损失怎么样计算。

管理人解除合同给承租人导致的损失有直接损失和间接损失或可得利益损失。这类损失怎么样计算也是问题，假如破产案件的债权有清偿率，承租人经过法官的很多的耐心细致的工作，赞同申报债权，但承租人需要的损失包含直接损失和间接损失，从事实上讲，承租人确有间接损失即可得利益损失，有的损失甚至非常大，假如债务人不破产，管理人不解除合同，根据出租合同和正常的出租近况，每年可以赚取多少收益，还有多少年的出租期限，可得利益是多少承租人心知肚明。况且，债权分配比率本来非常低，就是将可得利益计算在内，以后分配的债权也是微乎其微。故承租人需要将它间接损失计算在内以最大限度、最大比率地达成债权从而将损失减少到最低限度的请求能否支持？而破产法规定了承租人可以就其损失申报债权，但未明确损失的范围和计算内容。