最高法院:购房多年,买受人长期未办过户能否排除实行?

裁判要旨

买受人在签订房子交易合同后，未积极通过诉讼维护权利或者发函等方法需要出卖人帮助办理过户流程。假如买受人不可以举证证明其没有怠于行使权利情形的，应认定买受人有过错，无权基于无过错买受人身份排除实行。

案情介绍

1. 2005年12月，案外人孟宪有与孙家屯粮库签订《供应固定资产营业室协议》，孟宪有购买案涉房地产并依约支付购房款，且实质占有用多年。

2. 自2005年至案涉房子被查封的十余年时间，案外人孟宪有一直未通过诉讼或者需要孙家屯粮库帮助办理过户等方法予处置案涉房子未过户的问题。

3. 2015年十月，长春中院依据吉林银行凯旋支行申请，对孙家屯粮库强制实行，查封案涉房地产。孟宪有以案外人的身份向长春中院院提出书面异议，长春中院裁定驳回其实行异议。孟宪有不服，向长春中院提起诉讼。

4. 长春中院一审觉得，案外人孟宪有在长达十年的时间内一直没有办理过户，怠于履行权利，存在过错，判决驳回其诉讼请求。孟宪有不服，上诉至吉林高院。

5. 吉林高院二审判决驳回案外人孟宪有些诉讼请求，孟宪有向最高法院申请再审。

6. 2018年12月20日，最高法院判决驳回案外人孟宪有再审申请。

裁判要素

本案中，最高法院在认定案外人孟宪有是不是对案涉房子没有办理过户存在过错时，裁判思路如下：

1.《实行异议和复议》第二十八条明确规定，买受人排除实行需要满足“非因买受人自己缘由没有办理过户登记”这一条件。

2. 依据哪个倡导哪个举证的一般证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实倡导的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

3. 本案中，自2005年至案涉房子被查封的十余年时间，没证据证明此间案涉房子存在权利负担，孟宪有可以督促孙家屯粮库或者吉粮集团帮助办理权属变更登记手续，亦可通过诉讼等方法予以救济。案外人孟宪有不可以提供证据证明案涉房子没有办理产权过户登记系非因其自己是什么原因，据此，认定孟宪有存在怠于行使权利的情形。

4. 综上，孟宪有对案涉房子没有办理过户登记存在过错，对于诉争房子不享有足以排除强制实行的民事权益。因此，驳回其再审申请。

实务经验总结

《实行异议和复议规定》第二十八条中“买受人自己缘由”主要包含对别人权利障碍、政策限制的忽视与消极不可以使登记权利三种情形：

1. 买受人对别人权利障碍的忽视。通常情况下，如购房人购买的是已经设定抵押的房子，则购房人对房子未能办理过户登记存在过错。最高人民法院多数看法觉得，买受人在购买前房子已设立有别的人的抵押权登记，则买受人购买房子没履行适当的注意义务，忽视了别人权利障碍，致使所购房子因存在别人抵押权而没办法办理过户登记，故买受人存在过错，无权基于《实行异议和复议规定》第二十八条的规定排除实行。

2. 买受人对政策限制的忽视。对于这一问题，最高法院的裁判看法较为统一。最高法院觉得，只有大概获得所有权的主体，才有享有物权期待权的必要。但处于限购政策中的房子买受人，没办法请求出卖人为其办理不动产出售登记，因此不可能获得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。假如买受人在购买房子前，房子所在区域已有有关限购政策的，买受人对于房子限购政策内容应是明知的。假如买受人不符合限购政策的条件，买受人对于案涉房子因限购手段而没办法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不可以办理房子过户登记而产生的不利后果。在部分案件中，最高法院有看法觉得，在违背限购政策的状况下，即便买受人满足购房买家条件，亦无权排除实行。

3. 买受人消极不可以使权利。比如，在部分案件中，最高法院觉得，购房人未准时办理权属变更登记无合理缘由的，无权基于无过错买受人身份排除实行。在房子没有办理权属变更登记不可以的情形时，购房人应当对其未准时办理过户登记是什么原因进行合理说明。假如购房人不可以证明其在合理期间内向房地产登记部门申请办理房子的过户登记或需要房子出卖人办理案涉房子的过户登记，亦没有进行合理说明，应承担举证不可以的不利法律后果。为有效防止这一风险，本所律师建议：

（1）在房子没有不可以办理过户登记的客观情形时，买受人应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，需要出卖人帮助办理过户登记手续，准时行使“登记”的权利，并注意留存有关诉讼、发函文件，防止将来进入诉讼程序被法院认定怠于行使权利，从而败诉的法律风险。

（2）假如房子存在不可以办理过户登记的客观情形时，买受人应注意保存有关证据。比如，因政府行为致使不可以办理过户，应注意保存有关行政行为的证据；因出卖人涉诉所购房子被法院查封，应注意保存法院保全、实行的文书等。

（3）假如房子交易合同明确约定买受人应按期履行肯定义务的，买受人应依据合同约定积极履行义务。比如，买受人购买二手按揭期房时，未能准时一次性付清房款并准时办理交房