农村房子交易无效合同该怎么样赔偿

2003年十月，张某与单某签订房子交易协议，约定张某将它名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因交易的房子所占用的土地是集体土地，房子一直未能办理过户流程。5年后，该房子因征地被划入拆迁范围，张某诉至法院需要确认与单某签订的房子交易协议无效，同时需要单某退还房子。

法院经审理后觉得，张某与单某交易房子的行为违反了国内土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房子交易协议无效。依据《民法典》的有关规定，合同无效的，因该合同获得的财产，应当予以返还。于是，判决单某在判决生效后15日内将房子返还给张某。

判决生效后，单某将房子返还给了张某，同时，张某也将购房款188000元退还给了单某。不久，单某将张某诉至法院，觉得双方签订的房子交易协议履行已达五年之久，期间房子明显升值，当初所支付的房款188000即便加上利息，现已不可以购买当时所能购买到的房子。因房子拆迁可以得到巨大的补偿利益，张某违反诚信通过法律渠道确认协议无效，给单某导致了巨大的损失。因此，诉请法院判令张某赔偿损失50万元。

法院经审理后觉得，房子交易协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担肯定的责任。相比单某，张某不只有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的状况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。依据诚实诚信和公平适当的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。

律师点评：

在城市化迅猛进步的状况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房供应后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方法追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这种的房子交易合同无效，交易双方各自返还房子和房款。但仅此并不可以解决交易双方的纠纷，因房子升值或房款贬值所导致的纠纷是现实存在的。

虽然出卖人倡导小产权房交易协议无效一般会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方法获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来讲显然有失公平，法院好像也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，一般会考虑提起诉讼一方需要确认小产权房交易协议无效的真的目的、房子出货的时间长短、房子的重置本钱及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处置。如卖方确实因供应房子后不可以解决住房问题而诉请法院确认房子交易协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。

通常来讲，交易行为结束的时间越久、买方用房子的时间越长，就越应当维护买卖的稳定和安全，即便房子交易协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房子交易协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的原因在交易双方之间进行公平适当的分配。但，可得利益在交易双方之间的分配应起到现行法律对此类买卖行为的引导和教育用途，而不是放纵此类买卖行为的发生，这样才能抑制小产权房的交易买卖。