怎么样认定房产合同的效力

房产开发时刻面临着源于法律、政策、管理、市场等方面的风险，而合作开发房产的状况愈加复杂。

鉴于合作开发合同纠纷案件比率较高且案件复杂程度较高，同时又缺少法律依据，最高人民法院《关于审理涉及国有土地用权合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解》对合作开发房产作了比较详细的规定，仅“合作开发房产合同纠纷”一节就有14条，占去全部条文的一半。本文结合《讲解》，对房产合作开发合同效力认定的几个影响原因进行探讨。

以合作形式一同开发房产，是国内现行土地规范的势必产物。

国家享有土地的所有权是不可动摇、不可出售的，土地所有权不可能授与任何民事主体，也不可能进入市场流转，所以国有土地只能通过用权来进行合法借助和流转，这就决定了国有土地的用法权人可以以土地作为出资，与别人合作开发房产，达成土地要点与资金要点的结合，从而在最大程度上达成了国有土地用权人的权利。

合作开发房产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，一同开发土地、建筑房子，并在项目开发完成后根据约定的比率推荐收益的协议。

资质决定效力

《讲解》的这个规定，正与合作开发房产合同并无需合作各方“一同经营”的精神相吻合。因为房产开发经营很复杂，投资者出于自己条件或者其他原因的考虑而不参与房产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也可以害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是不是一同经营。既然法律不需要合作各方一同经营，当然也没必要需要合作各方均具备房产开发经营资质。

限制条件

1.尚未获得《国有土地用权证书》的土地

《讲解》第9条规定：“出售方未获得出让土地用权证书与受让方订立合同出售土地用权，起诉前出售方已经获得出让土地用权证书或者有批准权的人民政府赞同出售的，应当认定合同有效。”

2.用权性质为划拨的土地

《讲解》第16条规定：“土地用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地用权作为投资与别人订立合同合作开发房产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”

划拨土地用权是土地用户经县以上级政府依法批准，在缴纳补偿、安置等成本后获得的或者免费获得的没用期限限制的国有土地用权。其特征是获得的法定性、获得的免费性或低偿性、用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特点，划拨的土地未经过批准不能作为投资参与合作开发房产。