房子出租合同有效期多少年

1、出租合同期限最长20年，是指当事人每次签订的出租合同所约定出租期限不能超越20年;并不是指数次签订出租合同或者数份出租合同的总出租期限不可以超越20年。

2、出租期间届满，当事人续订出租合同的出租期限自续订之日起不能超越20年。

3、出租期限超越20年，并不是整个出租合同无效;而是超越20年部分出租期限无效，也就是出租期限按20年计算。

律师补充：

通常情况下，房子出租合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不能提前终止出租合同，不然即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。但这更不是绝对的，在某些特殊状况下，出租人、承租人可以提前解除房子出租合同关系。承租人有以下行为之一的，出租人均可提首要条件出解除房子出租合同关系。承租人有以下行为之一的，出租人均可提首要条件出解除房子出租合同：

1.承租人擅自将承租的房子转租，出售或转借的。

2.承租人借助承租的房子进行非法活动，损害了公共利益的。

3.承租人不按合同规定的期限缴纳房租达肯定时间的。

4.承租人违反合同擅自改变房子作用与功效的。

5.承租人紧急损毁房子或者辅助设施而拒不修理、拒不赔偿的。

6.出租人因不可预见是什么原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房子自住的，或者出租房子发生重大损毁，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适合赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房子时，可由双方协商在承租人所租住房子中腾出一部分，而不可以强令承租人腾房搬家。是改建情形的，改建后房子仍出租时，原承租人有优先的承租权。