二手房交易法律问题（二）

需要注意的地方之2、已有银行按揭的二手房的交易

有一购房人在选择了几处住宅后，最后还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一顾客欲将它已居住一年有余的住房卖出，缘由是要出国定居。经全方位考察，交易双方决定成交。二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有些住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的交易契约，于是双方签订了二手房交易合同。卖方开心地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但好景不长，没过几天，开发商派人前来催促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，不然，开发商要收回该房地产。这个时候这位二手房购房人才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务的房地产，只须原房主没向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商会随时收回房地产的。

在购买此类的二手房时，购房人应该全方位知道该房地产的所有状况，包含审察原购房契约，审察房地产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭，要审察原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。依据当前情况看，大部分的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有很多的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房第三转手，这就会给二手房交易市场提出很多的问题，市场如何样面对这样很多的二手房交易？

像这种二手房的交易程序应该是较为复杂的，但假如处置得当，仍能顺利完成买卖，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，第一要理清该二手房所涉及的法律关系和目前的法律状况。若是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地用证，那样状况就较为简单，二手房购买者仅需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户流程即可。若是二手房主人尚未从开发商处办理该房地产的过户流程，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房地产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这个时候二手房购房人就要格外小心。由于这个时候该二手房所涉及的法律关系就不止是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，与二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体，但房地产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不可以按期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，其次也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。假如开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人——二手房主人向银行还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人——二手房主人需要履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。

在此类二手房交易中，假如交易双方有意向达成买卖，买方应与卖方一块先征得银行和开发商的赞同。对此类买卖有两种处置办法：一是假如买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证民法典律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而打造的反民法典律关系，最后由二手房主人在房子土地管理部门向二手房购买人办理产权出售手续。二是假如买方不可以一次性向二手房主付款，而是使用银行按揭贷款方法，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，马上原借款人换成新的买主。当然如此做第一要经过原按揭银行的赞同和认同，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商获得联系，征得开发商赞同，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。如此每个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新打造。

二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但如此做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，不然，没办法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。如此做会使程序较为复杂，因此最好的方法是二手房购买人与二手房主人达成一致建议，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，如此操作，程序就较为方便，法律障碍就少多了。

所以购买此类二手房的投资人应第一弄了解二手房的主人是不是已付清全款，是不是已经拿到产权证和土地证。若是银行按揭的话，要弄了解贷款期限，尚剩多少期贷款未还。此外，还要了解在办理二手房出售时，银行和开发商是不是给予配合，假如不配合如何解决？

由于此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不可以完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关职员协商才能确定怎么样处置该房地产，所以在选择与购买此类二手房时应当格外小心。

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