“筑巢”与“引凤”引来的话题

一天，一位朋友问我，做房产是老老实实建房子，还是轰轰烈烈做策划？
只所以存在这样一个的问题，主要源于业界对房产策划的误解。时常听说，“你目前房子卖不动，不如找个公司策划策划”。目前仍有不少房产公司在楼盘启动后才开始找策划公司，有的公司甚至在开盘前才找策划公司，这真让人担忧。
如果一个楼盘出现了死局，即便再高明的策划者，也无能为力。死马能当活马医吗？
想筑巢，策划先行。一个房产项目，在上马之前。需要要进行可行性剖析与研究，国家的宏观经济形势如何？整个房产市场怎么样？项目所在地区的市场怎么样？项目地块建什么种类的物业？怎么样进行功能定位与市场定位？地区性的角逐对手有哪几种？项目的本钱即预期的价值怎么样？该项目怎么样进行市场营销等等，这些问题如果搞不了解，就稀里糊涂地上马，恐怕没什么好结果。
我接触过一个项目，这个项目是县级商业地产项目，总建筑面积3万多平米，规模不算大。在上这个项目之前，根本没有做过市场调查，当我接触这个项目时，房子已建到两层（原规划是三层商城铺面），广告做了不少，但推销就是上不去。据我知道，这个项目在上马时，与之一街之隔的一个步行街项目已经封顶。而这个县城只不过10万人口，商业承载能力很差，商业铺面的经营者收益一般偏低，同区位的商业铺面的年租金也低的惊人。当我把这种状况告诉项目负责人时，他说：要知如此，真不该上这个项目。当大家在启动一个项目时，严谨而周密的市场调查是必不可少的，而市场调查则是房地是策划的基础。
所以说，没有策划，就没有成功的房产。有人说，只须我老老实实地盖房子，精心“筑巢”，不怕引不来凤，这句话确实有道理，其实并不完全是这样，可以说房产策划贯穿于整个房产运作的全流程。一个房产项目没有精心构筑的过硬的工程水平和健全的配套设施，不可以算作好项目，但好项目没有成功的市场营销往往也不轻易成功。“筑巢”需要策划，“引凤”同样需要策划。二者都需要给予高度看重。在这方面我觉得要做好以下几个方面：
一是大家所筑之巢要对凤有吸引力。即巢的内在素质反映了凤的需要，譬如，坚固（优良的工程水平）、安全（健全的技保体系及物业管理）、舒适（优美的环境）、便捷（区位优势）等等。
二是定位准确的市场营销。你要把你的楼盘信息以最低的本钱和最有效的说服力传递给目的顾客，让他们想购买。
三是凤引来了还要留住他们，让他们乐意在这里生活。这一点靠得是什么，就是良好的物业管理与服务。目前物管理市场还不是太规范，特别是在内地，谁开发的楼盘往往由谁管理，那样作为开发商，就应该充分认识它的重要程度，并把它放在树立优良物业品牌的策略高度来认识。而不是房子卖完了就万事大吉，不看重物业管理。若如此，最后会砸了自身的牌子，也不利于后续物业的推销。
伴随国家物业管理法规的逐步健全，谁购置的物业由谁来进行管理已成定局，开发商、业主、物业公司各自的权利与义务也相当明确，那种“肥水不留外人田”的说法已成为历史。作为大家开发商如果没有在市场上具有角逐力的公司来承接自身开发的物业，不如公开招标选择知名物业管理公司，这不仅能为新建物业塑造卖点，有效推进推销，而且有利于房产及项目品牌的塑造，何乐而不为不为呢？

黄畋，企划职业经理人，E-mail:hws965@sohu.com