出租合同纠纷案例

某房产开发公司因贷款需要，将它所有些一套商住楼抵押给某商业银行。此后，开发公司又将该商住楼出租。后因无力偿还银行贷款，开发公司与银行协商，将该商住楼折抵给银行，以清偿其所欠贷款。银行获得该商住楼的所有权后，拟自行用，故向各租户发出解除出租合同的书面公告。各租户觉得出租合同尚未到期，拒绝搬出。

问题：

1、发公司在将商住楼抵押后又将它出租的行为是不是有效?

2、银行是不是有权解除出租合同?

3、本案中，假如开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，情形又将怎么样?

参考答案：

1、抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的用法、占有、处分和收益的权利。抵押人将抵押物出租，是对抵押物行使收益权的行为。即使抵押人对抵押物进行出售，依据担保法的规定，也只须向抵押权人和受叫人履行告知义务，而不需要征得抵押权人的赞同。抵押人出售抵押物，未履行告知义务的，依据担保法司法讲解，并不致使出售无效，但抵押权人对出售后的抵押物仍可行使抵押权。因此，开发公司在将商住楼抵押后又将它出租的行为有效。

2、因为抵押权设定于前，出租权设定于后，依据担保法司法讲解的规定，抵押可破除出租，银行受让该楼的所有权后，原先的出租合同对其无约束力，银行有权解除出租合同。

3、假如开发公司是将已出租的商住楼向银行设定抵押，因为出租权设定于前，抵押权设定于后，依据担保法司法讲解的规定，抵押不破出租。银行无权解除出租合同。

本案涉及的法律问题：

抵押权和出租权的结合同一财产上抵押权和出租权并存的，抵押权的达成对出租权是不是产生影响，依据抵押权和出租权设定和产生的先后而有所不同。

抵押在前，出租于后然而，当抵押权设定在先，出租权产生于后时，抵押权达成后，出租合同对抵押物的受叫人不具备约束力。在此状况下，当抵押权达成后，承租人遭到损失的，抵押人是不是承担赔偿责任呢?依据有关司法讲解的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，假如未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物导致承租人的损失承担赔偿责任;假如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权的达成导致承租人损失的，由承租人自行承担。

出租在前，抵押于后依据担保法和有关司法讲解的规定，当出租权产生于前，抵押权设定在后时，抵押权的达成对出租权没影响。换言之，抵押权达成后，出租合同在有效期内对抵押物的受叫人继续有效。应该注意的是：实践中有些借款人为了防止因抵押权的达成而致使自己没办法用抵押物，而在贷款之前故意先将抵押物出租给我们的亲戚朋友或者自己可以控制的别的人，而且签了一个很久的出租合同。如此一来，抵押人即使在银行达成抵押权后，仍然可以继续控制和用该抵押物。因为抵押物上附带有出租权，将使抵押物很难变价或在变现时很难获得理想的价格，这对贷款人的利益十分不利。依诚实信用原则，以出租物抵押的，抵押人有义务将抵押物上附带有出租权的事实告知债权人，以便其作出是不是同意抵押的选择。不然，抵押人应当承担由此给抵押权人导致的损失。为了进一步明确抵押人违反告知义务所应承担的责任，建议贷款人在与抵押人签订抵押合同时，由抵押人在合同中作出抵押物无权利缺陷或出租权附带的承诺，同时约定抵押人违反承诺时的违约及损害赔偿责任。