中介“跑路”，承租人能否对抗出租人？

房子中介收取租金后“跑路”，房东一纸诉状需要房客支付租金，针对中介的违约责任，房客应当予以承担吗？

案情介绍

2022年6月，张某某与爱家里介公司签订《房子出租委托合同》，约定张某某将艾特公寓4号楼1602号房子委托爱家里介公司对外出租，出租期限36个月，自2022年6月十日起至2025年6月9日止，每月租金1700元。当日，张某某将案涉房地产出货爱家里介公司。后爱家里介公司与李某签订《房子出租合同》一份，约定李某出租上述房子，出租期限自2022年11月1日至2023年十月30日止，共12个月，房租每月1000元。李某于2022年十月向爱家里介公司支付12000元房租及1000元押金。然而自2022年12月后张某某再未收到爱家里介公司支付的租金，且与该公司失联，故张某某诉至法院，需要房子占用人李某支付2023年1月起至搬离之日的房租。经查明，李某于2023年十月搬出出租房子。

法院审理

本案的争议焦点是：张某某是不是有权向李某倡导房租？法院经审理觉得，张某某与爱家里介公司签订的《房子出租委托合同》、爱家里介公司与李某签订的《房子出租合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同当事人应按合同约定享有权力、履行义务。张某某需要李某支付自2023年1月1日至搬离之日止，按每月1200元计算的房子占有用费，李某不予认同。本院觉得，张某某、李某均认同于庭审当日即2023年十月25日办理了案涉房地产的交接，故应视为李某已于该日搬离案涉房子，张某某需要李某支付房子占有用费的期间即2023年1月1日至2023年十月25日，系李某自爱家里介公司处出租案涉房地产的期间，包括在张某某与爱家里介公司签订的案涉房子出租期间之内，李某已向爱家里介公司支付此期间的租金，故张某某需要李某支付此期间的房子占有用费，于法无据，本院不予支持。最后，法院依法判决驳回了张某某的诉讼请求。张某某不服，上诉至二审法院，二审法院审理后判决：驳回上诉，保持原判。

法官说法

委托中介出租房子已成为当今房子出租市场的正常状态，为了愈加便捷灵活，房子中介常常先与房东签订出租合同，获得房子用权后，再以中介名义与租客签订合同，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，另外两方的权利应当怎么样维护？针对承租人（转租人）“跑路”，次承租人能否对抗出租人的问题，需要从转租行为，与承租人和出租人之间的权利义务关系来考量。承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于出租合同和法律规定，在转租的状况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的出租合同均有效。假如次承租人根据出租合同的约定履行了义务，且转租行为得到了出租人的赞同，那样次承租人在面对出租人时享有肯定的抗辩权。假如转租行为未经出租人赞同，出租人可以选择与承租人解除出租合同，并可以需要次承租人返还出租物。但无论是上述哪种状况，出租人都不可以直接向实质承租人即次承租人倡导违约责任，由于依据合同相对性，次承租人与出租人之间没合同关系，承租人才是适格当事人。本案中，李某占有用案涉房子系依据其与爱家里介公司签订的《房子出租合同》,且李某已经向爱家里介公司支付了租赁价格，而李某占有用案涉房子的期间亦在张某某将案涉房子租给爱家里介企业的出租期间内。因此，张某某与李某并未各自合同的向他们，其无权向李某倡导租金。

引使用方法条

《中国民法典》第七百一十六条  承租人经出租人赞同,可以将出租物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的出租合同继续有效;第三人导致出租物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人赞同转租的,出租人可以解除合同。