房子出租合同的期限和形式

房子出租合同的期限和形式

案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损

肖先生 和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。
2005年6月，钱先生的公司在郊区注册想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成共识，由钱先生租肖先生的这套公寓用，租期两年，月租期4000元，租金季付，由于是朋友，所以没签订什么书面的协议。

根据双方的口头约定，肖先生把公寓交给了钱先生用，并按季收取租金，原本也是相安无事。可是半年过后，双方由于一些其它的事关系恶化、矛盾愈加大。
2006年2，肖先生公告钱先生解除双方的出租关系，到已交纳的本季度租金期限届满时搬出公寓。

可是钱先生不想，一方面是钱先生由于矛盾和肖先生斗气，其次肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等不少事情，非常不便捷。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才能解除。

双方反复交涉不成，于是肖先生到法院起诉，需要钱先生搬出公寓。钱先生倡导双方已达成共识租期为两年，目前未到租期，需要继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。

法院经审理觉得：

双方事实上已形成出租关系，但就出租期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认同。而且根据《合同法》的规定“出租期限六个月以上的，应当使用书面形式。当事人未使用书面形式的，视为不按期出租。”

法院据此认定双方的出租为不按期出租，任何一方均有权随时提出解除出租合同，肖先生已于2006年2月公告钱先生解除出租合同，并给了钱先生一个多月的时间筹备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的出租合同，钱先生限时搬出所租公寓。

北京杨文战律师提示：房子出租合同的形式和期限有哪些特殊规定

1、 房子出租合同应该采取书面方法。

通过本书前面章节的介绍，其实大伙都已经了解“口头协议”因为发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定的风险。房子出租合同也是一样，本案中由于双方是朋友关系，忽略了口头协议的风险，致使钱先生遭受了非必须的损失。

就房子出租合同而言，关于形式和期限有特殊的规定，需要出租期限在6个月以上，应该采取书面方法。

《合同法》第二百一十五条规定“出租期限六个月以上的，应当使用书面形式。当事人未使用书面形式的，视为不按期出租。”

2、 按期出租和不按期出租的不同之处

按期出租和不按期出租有什么区别非常简单就是在合同期限是不是明确方面不同，按期出租在签订合同时有一个明确的期限约定，而不按期出租则没这个明确的期限。

这一点不同，在实践中对双方的权利影响非常大，按期出租的，在约按期限到来前，没办法定或约定理由一方提出解除合同的，是违约行为，另一方可以拒绝或需要其承担违约责任。而不按期出租任何一方均可以随时提出解除合同，只须给他们适当的筹备时间即可。

《合同法》第二百三十二条规定“当事人对出租期限没约定或者约定不清楚，根据本法第六十一条的规定仍不可以确定的，视为不按期出租。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前公告承租人。”

房子出租合同和其它合同不同，忽然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，不然就面临房子空置的损失。对承租人而言要找新的承租地址，这倒在第二，不少人租房屋是为了经营，很不容易招揽了固定的客户资源，一旦搬家这个损失总是没办法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房子自营或加价出租的事情不少，房客总是就是吃了“不按期出租”的亏。即使不是经营是自住，伴随房价和租金的上涨，在同样的地区，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房屋了。

而这类风险，在双方形成出租合同时总是并不为双方所注意，不少人在面临他们忽然提出解约时，总是是不理解“凭什么呀我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除”可从法律上讲，不按期出租，确实是说解除就解除，只须给适当的期限就能。所以，一旦产生的争议和风险，后悔也就晚了。

针对这种风险，律师觉得，房子出租合同双方不但应该采取书面方法，而且应该有明确的期限约定，以防止一方忽然提出解约，给他们导致非必须的损失。

3、 出租期限最长不可以超越20年。

《合同法》第二百一十四条规定“出租期限不能超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。出租期间届满，当事人可以续订出租合同，但约定的出租期限自续订之日起不能超越二十年。”

这是一个非常特殊的规定，不少读者或许会感到奇怪，租多少年如何了，为何法律要管这个

之所以有如此的规定，最主要是什么原因应该是国内的一些特殊的财产国有规范，譬如土地国有，一些房子和土地的买卖遭到限制。而总是有的买卖者为了避免这种限制就想出“长期出租”或“永久出租”的变通方法。譬如农村的房子不准城镇居民购买，有些就签订“出租合同”约定永久出租，一次性付租金，其实不就是交易吗还有些开发商在售房过程中，对不可以获得产权证的车位、地下室等也采取“永久出租”的方法避免交易的限制。

针对这种的避免法律的行为，《合同法》作出了对出租期限的限制性规定“最长不能超越20年”，假如双方约定的期限超越了这个限制，那超越部分就是无效的。这一点期望引起大伙注意。

我觉得，除去上面说的避免法律的情形外，房子出租期限是不适合过长的。目前租房自住的，除去公房以外，极少有长年租住的需要，一般长期限的出租总是是出于经营的需要，可这种长期经营的出租对买卖双方都有的不便和风险。由于在数年甚至十几年的出租期间，房子的价值、周围的租金水平都会有大的变化，你想想你目前住的地方十年前的房租和目前的房租就了解了。

而一旦这个租金水平发生大的变化买卖的稳定性就会受影响，假如当初的租金高了，承租人就会想方法违约解除合同。假如周围地段租金大涨，房东一定吃大亏了，一旦房东感到吃亏必然会挖空心思找承租人的问题或设置障碍解除双方的出租合同，这种可能导致买卖不稳定的原因，整体来看，其实对哪一方都不利。

所以，长期出租双方都要小心，假如期限真的要比较长，律师觉得为公平起见，在合同中双方应该对租金的规范留下肯定变化的空间，譬如约定三年或五年后依据某种客观的规范进行调整，如此能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有益于买卖的稳定。