二手房交易法律问题（八）

需要注意的地方之8、产权关系不清的二手房交易

因为各种历史缘由或由于不一样的机构变动，会致使原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体由于历史的沿革与变化也会致使原来法律关系主体所拥有些房地产的归属之变动，有时甚至不清。比如原来的某个国家机关经调整，变成公司，将来该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有些部分归人一股份公司，有些部分归人一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房地产，历经几次变化，都已划入不一样的公司，但因为原产权单位的名字仍然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房地产应该归其所有。目前实质拥有这类旧房地产的公司要向新的投资人出售这类二手房，到底这类二手房归哪个所有，哪个拥有最后处置权，面对这类产权关系不清的房地产到底该如何办？

第一应该理清这类旧房地产的法律归属和法律关系。虽然目前旧房地产的产权单位名字仍是已没有的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，与原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件，最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定目前什么公司才是旧房地产真的的所有人。尽管历经调整，虽然旧房地产的产权证名字没变更，但实质拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这类旧房地产的历史沿革。所以在理清了这类法律关系之后，投资人就能与旧房地产的实质拥有人一块持出售协议和所有历史文件及有关上级机关的证明到房子土地管理机构办理产权转移手续。

在旧房地产出售协议里，投资人应需要旧房地产实质所有人出具保证函，保证在关于旧房地产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有些关于权属的争议排除在购买人的法律责任以外。对于有些法律关系不清、权属也不确定的旧房地产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以免陷人法律困境。