购买二手房的十大法律风险

购买二手房的十大法律风险

河南梅溪律师事务所郎建勇

第一，注意查询出卖方的证件。

在交易双方签署交易合同之前，买方必须要查询卖方的证件，主如果房地产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没结婚，则要出示单身证明）。

第二，注意房子的产权状况。

房子的权利状况是购买二手房的首要条件和基础，只有出卖方拥有完全的、无缺陷的所有权时，才能保证买卖的合法性。不少人在购买二手房时，出卖方可能本身还没获得房地产证，此时买方买卖有非常大的风险，大概买房人长期没办法获得房地产证，也大概根本没办法获得房地产证，那样买房人永久没办法获得对购买房子的物权。建议大伙购买二手房时注意出卖方是不是已经实质获得房地产证。

第三，注意房子的抵押状况。

一般，出卖方在供应房子时，房屋本身还有部分银行贷款没还清，即房子处于抵押状况。从法律上来讲，出卖方没还清银行贷款前，是不可以供应房子的，签署的合同系无效合同，除非银行赞同供应。实践中出卖方一般需要买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理买卖手续。这种买卖，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，不然出卖方不办理解押，可能致使买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也没办法追回。

第四，注意房子的出租状况。

如果是出卖方的房屋已经出租出去，承租人对这个房屋享有优先购买权，所以买房人要获得承租人舍弃优先购买权的声明，不然承租人有权倡导交易双方所签署的交易合同无效。同时，即便承租人舍弃了优先购买权，如果是承租人的出租期限尚未到期，承租人也有权需要买房人继续履行原有些出租合同。这会给买房人带来肯定的影响。

第五，注意房子的性质。

房屋的性质有几种：产品房、经济适用房、筹资建房、标准价购买的公有住房、本钱价购买的公有住房、央产房等。鉴于房子性质不同，在房子交易买卖过程中适用的法律亦不同。所以，建议大伙在购买二手房时要区别房子的性质。

第六，注意房子水平。

有些二手房年代已经久远，房子可能存在肯定的水平问题，比如：房子漏水、墙体出现紧急裂缝等。建议购房人在考察房子时仔细查询墙体是不是有裂缝，主要查询厨房和厕所是不是有漏水状况，这是现在房子水平经常见到的问题。

第七，注意房子落户状况。

不少人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房屋后发现房屋内有不少陌生人的户口，致使我们的户口没办法迁入。第八，注意办理房子物业交割手续。

不少人觉得办理过户流程后买卖就完成了，事实上不是这样。过户后，买房人和出卖方应当一同办理物业交割手续，即结算房子内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共修理基金的过户等手续，只有办完这类手续，整个的二手房买卖才算圆满完成。

第九，注意房子周围环境。

要知道小区建设的年代，居住的群体，周围配套是不是齐全，交通是不是便捷，周围环境是不是嘈杂，比如：是不是有高压电线、是不是有城铁或火车道，是不是有水泵房等，同时应该注意房子所在楼层是不是为管道层，是不是为顶层，由于顶层最易发生漏水问题。

第十，注意中介公司。

现在，由于中介公司垄断了很多的房源，迫使交易双方只能通过中介公司获得信息，达成买卖。中介公司作为专业的房地产经纪机构，应付交易双方的主体资格、房子的权属情况、买卖信息的真实性等进行审察，不然由于中介企业的缘由致使交易双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。

整个二手房买卖的过程，风险无处不在，除去上述十种情形外，还有不少情形，比如：房子存在被查封的状况等。为防范风险，防止损失，建议购房人签署详尽的交易合同。由于大家不可以保证风险肯定不发生，但大家能防止你损失的最小化。