楚天都市花园推广诊断

一、项目SWOT剖析
S代表Strength（优势）：

1、地区优势

楚天都市花园坐落于武昌最繁华地段，紧邻大型娱乐、休闲广场--洪山广场，周围洪山体育馆、中南商业大楼、洪山宾馆、市电信局、市农行等休闲、娱乐、购物、金融各种生活配套设施齐全。地区内还有省委、省政府、武昌区政府、中科院武汉分院、武汉大学等大型政府机构、科研院校。

2、交通优势

从地理位置上来看，楚天都市花园处于武昌区域的正中心，交通十分便利，楚天都市花园门前即有三十多路车直达武汉三镇各个区域。

3、规模优势

楚天都市花园案十万多方的总体量在全市也较为罕见。另外楚天都市花园集办公、住宅、超市于一体，其综合的服务功能，健全的物业管理，也开创了武汉精品高端物业之先河。

4、景观优势

楚天都市花园的景观优势非常明显，其面对东湖、背望长江、北眺沙湖，南面更有也可称得上是本区域最大卖点的洪山广场。生活在现代大都市里的人对于绿化和休闲空间的渴望是非常强烈的，而洪山广场对生活在武昌区域想找一个环境优美而又交通便利的顾客是极具有诱惑力的。

5、空中花园

楚天都市花园的屋顶空中花园将建成为武汉市高层物业中第一个超大型空中生态花园。

6、品牌优势

楚天都市花园的开发商--湖北报业集团，作为政府部门直接领导和湖北区域发行量最大的报业集团，其强大的经济实力和良好的知名度及品牌优势作后盾，可促进开发商将楚天都市花园建成中南区域最高端精品物业。

7、外观优势

楚天都市花园总体量较大，四栋塔楼外立面独具特点，现代感强，颇具气势；在室内可享受多角度、宽视野的观景，采光、通风性较强，将成为本地区内一个标志性建筑。

8、市场机会优势

洪山广场的开放和周围高端物业如香格里·嘉园、津津花园、洪广大厦、中商广场合作的广告宣传已吸引了很多的人气；紧邻省府重地，各项生活配置十分优越；使大家的注意力吸引于此，给了楚天都市花园升值的广阔空间。

W代表Weakness（弱势）：

1、部分房型、面积过于集中，不可以满足各种层次顾客的需要。户型设计偏大，使得总价过高，顾客承受能力有限。

2、项目东临中北路，是武昌区的主干道之一，平时的车用户流量相对较高,噪音较大，对居家、办公需要宁静有肯定的负面影响。

3、底层裙房部分为家乐福超市，为住户供应了购物便捷的同时，也影响了其居家生活，如环境嘈杂，出行不便等。

O代表Opportunity（机会）：

城市经济进步情况：近年来武汉经济情况呈现上升趋势，大家的花费水平大幅度提高，武汉中国光谷的建设，对于武汉经济新的增长亦起着巨大的推进功效。房产前景相对看好。

T代表Threat（威胁）：

周围楼盘林立，新盘不断推出，徐东区域亦分流了部分本地区顾客。

二、楼盘卖点提炼与整理

1、开发商的信誉、建筑施工水平、小区配套设施、物业管理水平、服务信息供应的充分性和真实性；
2、开发商自己所代表的一种都市文化品位
3、地理优势：地处武昌政治、商贸中心中南路，拥有没办法复制的地理优势
4、增值点：购买房屋可以保值、增值；
5、便捷：上班、上学、购物的便捷性；
6、居住品质：空气新鲜，环境安静高雅、设施齐备、且具自动化；
7、安全：保安设施，大楼管理员配置、住户都有肯定的水准
8、社会地位：附近都是政府名流居住、能代表个人的社会地位。

三、推销情况

楼号
总套数
已售
推销率

B栋
80
47
58.80%

C栋
187
139
74.30%

D栋
187
70
37.40%

三栋合计：454套实质已售：238套订购：13套

签后退：5套合计剩余：198套总推销率：56.4%

由以上数据可知本项目已进入推销中期。

四、宣传方案

进入推销中期之后：宣传地段、商品、价钱的同时，以住宅为重心，以倡导一种生活方法、居住方法、资金投入理念为主题，进而加强促进推销的力度。
宣传重心：

1、楼盘的设计独特且具超前意识，内部优雅大气，外形华美富丽。
2、环境与配套上，高层建筑高绿化，区内空中花园、区外洪山广场，生活休闲、高端会所一应俱全。
3、现代化的物业管理，配套设施设施齐全便捷。
4、力图使楚天都市花园成为都市家居生活的典范，在买家心中形成良好的形象，且向往之。
5、突出本项目的升值潜力，宣传中表现“买今天更买明天”的置业新定义。
软文示例：略
五、推销建议
1、推广职员现场推销

2、与精准客户获得联系，加强CALL客力度

3、按期举办新颖的营销活动，如住宅试住、楼盘半日游、夏夜露天电影等

4、与银行有关部门联系，在武汉第一推出“房、车捆绑贷款”。

六、广告宣传

1、报纸媒体：《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晨报》、《长江日报》、《武汉晚报》
投放形式：以《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晚报》为主发布形象广告、活动公告、软文等，在《楚天都市报》楼市专刊上发布相应软文。
2、直邮媒体：《楼书》、《传单张》、《户型图》
投放形式：针对依据有关线索筛选出来的潜在买主而设计制作的《售楼书》、《传单张》、《户型图》等，邮寄给潜在顾客，作为媒体广告的辅助方法
3、户外媒体：施工现场广告牌
推销部户外看板

户外广告牌

投放形式：平日作楼盘形象广告发布，在拓展相应活动前作为活动信息发布

七、活动安排

1、七一电影周

时间：2003年7月1日—2003年7月6日

地点：洪山广场

活动主题：珍惜美好生活，不忘革命先烈

活动内容：每晚20：00—22：00放映一部经典革命电影

2、楚天都市花园大型社区联谊会

时间：待定

地点：洪山广场

活动主题：美丽的生活，美丽的家

活动内容：天琴座之约或仲夏夜之梦--大型文艺演出

3、楚天都市花园业主联谊会

时间：待定

地点：楚天都市花园售楼部

活动主题：新生活的起点

活动内容：室内设计展

4、楚天都市花园业主入住仪式

时间：待定

地点：楚天都市花园售楼部

活动主题：亲情对对碰

活动内容：小型联谊活动

八：活动策略

楚天都市花园大型社区联谊会

1、时间：待定

2、地点：洪山广场

3、主题：

天琴座之约楚天都市花园大型联谊会

4、推广程序：

（1）活动开始前两个星期在《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晚报》上刊登广告；

广告主题：楚天邀您共度美丽仲夏

广告副主题：美丽天琴，你我共赏

活动软文设计：

天琴座是太陽神阿波罗之子奥菲斯所弹的七弦琴。奥菲斯并不是一个幸运的天神，在他婚礼不久美丽的妻子尤里狄丝被蛇咬死，为了救妻子他只身来到冥界。他的行为感动了冥界之王黑帝斯。黑帝斯同意奥菲斯将妻子带离冥界，但在离开冥界之前不可以回头看尤里狄丝。奥菲斯开心的带着妻子离开冥界，但在冥界门口由于过于兴奋他忍不住回头看了一眼可爱的妻子。那刹那妻子永远跌落在冥界，心碎的奥菲斯坠入冥河而死-----他们终于在冥界永远的生活在一起。

美丽的传闻总让人有无限的感慨，爱一个人难道非要用生命去证明什么吗？不，爱她是要给她一个美好的家。或许楚天都市花园正是那个大家探寻很久的、美丽的家。在这了美好的仲夏之夜，楚天都市花园请您带着您最爱的伴侣、最爱的家人、最爱的朋友一起，看看那美丽的天琴座、看看大家将来的家。

活动报版设计：

活动招贴设计：

活动户外设计：

（2）活动程序：

楚天都市花园有关状况介绍；

↓

文艺表演；

↓

互动性联谊活动；

↓

幸运抽奖；

↓

配合活动进程，由推销职员现场发送楚天都市花园宣传品；

（3）营销方法：

①订制一批富含文化特点的礼品，如小挂饰、书籍等在活动现场进行发放；

②活动现场对前期已购房顾客进行幸运抽奖，获奖顾客赠送1年物业管理服务费或空调扇、微波炉等小型家电商品；

③对于前往现场接待中心看房、咨询的顾客，赠送小礼；

④在活动进行当天——5日内签定购房协议顾客，免收物业管理服务费半年。

九、广告成本预估

统计表明，现在武汉市场上每交易一套产品住宅，其广告本钱约占房地产售价的2.3%。以此为据，现在楚天都市花园剩余：198套；实质可售面积为27009.99平米；实质可售金额为102035770元，故广告加入应为：102035770×2.3%＝2346822元

2、广告安排

报纸广告

类别
形式
期数
单价（刊例）
总价

湖北日报
1/4版彩色
一期
28800元
28800元

软文配图片
四期
8000元
32000元

武汉晚报
1/2版彩色
一期
32000元
32000元

软文
四期
5000元（5元/字）
20000元

楚天都市报
1/2版彩色
一期
36000元
36000元

软文
四期
8000元（8元/字）
32000元

直邮广告：

1、小型楼书5元/份10000份合计：50000元

2、信封

大型活动

洪山广场20：00—22：00场地租金：不详，预计10万元左右

会场布置：10万元左右

成本总计：43万左右