目睹产品房之十大病症——房产病诊断

编者按：作为一个成长中的产业，房产在急速进步流程中也暴露出许许多多的问题。今天，大家把这些问题摆到桌面上来剖析，期望引起大家的警醒，推进产业的良性进步。

　　改革开放二十年来，全国城镇住宅共资金投入约3万亿元人民币，新建住宅近55亿平米，是前29年的9．8倍，每年平均竣工2．5亿平米。其中近几年住宅建设连续3年竣工量超越4亿平米，去年更达5亿平米，这是国内住宅建设，也是房产史上空前的奇迹。老百姓的住宅也可谓是"芝麻开花节节高"，一天比一天宽敞，一天比一天像样了。

　　尽管在整个经济增长期，房产是势必看好的行业，房价也确实在上涨。然而放眼望去，各种各样的伤病房、烂尾楼盘、建筑垃圾、新式碉堡商圈残局却随处可见。这些楼盘病态各异，但大致可以总结为以下十大类：

　　一、房产星座病

　　人有生辰八字，天有紫微星座。

　　许多房产楼盘死就死在"生不逢时，建不逢地，卖不逢态"。从圈地运动到进入新世纪已达几百年，房产"除了位置还是位置"的铁的定律似乎仍然未变，只不过年代不一样了，理解与应用稍有变化。"位置"已不再被容易地理解为"地理位置"了--它包括位置、地段、地区、时间段、功能段、状况段等等。目前的"位置"已经立体化、动态化、多样化、功能化了。

　　二、房产水平病

　　无论抛出什么定义、采用什么包装，水平才是房产的基本立足点。

　　房屋的水平包括房屋的物理特质、耐久性、保温与隔热性能、空风韵量、声学环境、光学环境、平面功能、设施配置、整体设计、厨卫设计、视觉成效、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。有些房产公司、建筑公司偷工减料，企图从材料上、施工上降低本钱。曾有××花园、××公寓住进来没几天就发生地基下沉、墙柱松动、墙面脱落、墙体走动的怪事，天不下雨小漏，天下雨大漏更是常事，诸如此类的"豆腐渣"各地都出现过。无怪乎房产投诉的增长比经济增长还快。买房人交了钱就成了"姜太公钓鱼--愿者上钩"，上了钩就没办法摆脱了。

　　三、房产贫血症

　　贫血是指血液循环中的红细胞数和血红蛋白的数目不正常。房产企业运营中，其血液就是资金。一旦陷入贫血状况，企业势必走入困境。

　　房产是不动产，其项目一般资金投入周期长、周转慢、资金量大，对企业的筹资能力有很高的需要。资金不足或周转不灵，将会很大地制约房产企业的进步。特别是国家政策调整、物价浮动等一系列不可预计的因素，一般使预算与实质的资金投入需要存在很大的出入。因此，大量的建设项目由于最后资金的没有到位而变成了半拉子工程（海南最为典型），许多地产商尽管圈了不少地，但几年过去了，地面上见不到高楼大厦，长的是萝卜青菜。

　　四、房产眼科病

　　大量房产商眼睛经常出问题，要么是白内障，视线模糊不清；要么是远视眼，过于超前。造成的直接后果即市场定位不准。

　　许多楼盘是"先做规划后做策划，先生孩子后找生路"，房子造出来了才去找买主，你叫它怎么样卖个好价钱？目前的房产市场，从某种意义上讲已进入"深耕细作"阶段，市场在进一步细分，顾客分为理智型、习性型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种形式，如果大家不在前期搞好调查做好定位，便有可能"一锤定型"，最后"一失足成千古恨"。

　　五、房产骨疾

　　"始于设计，重在施工"是建筑行业的名言。国人早已厌倦了千篇一律的火柴盒、筒子楼，对楼宇造型、户型的需要愈来愈高，愈来愈讲究以人为本，讲究楼盘个性化、多样化、生态化、自然化。如上海徐汇区某地段，同样的钢筋水泥，同样的土地砖头，由于设计风格、水平不同，推销结果与住户认可度大相径庭。说起国人的设计水平与风格，尽管"欧陆风情"西风徐徐，但实在不敢恭维。有些楼盘连骨架水平都有问题，更不需要说设计艺术了。

　　六、房产五脏病

　　老百姓买房买的不仅仅是房子，还有环境和配套设施等。

　　大家在购房时，除了买钢筋水泥、贴墙砖，还会买地段、环境、社区配套设施，买龙脉、文脉。它涉及地段、交通、环卫、入学、购物、就医、娱乐等一系列方面，五脏六腑，缺一不可。一幢各方面条件都很好的楼，若挨近垃圾站排放区或有大型的工厂，推销会有阻力。由于，周围环境不好、职员结构复杂，会给小区内的生活带来很大的负功效。配套健全的社区服务环境，不仅是解决小区居民平时的生活需要的基本保证，也是小区稳定的物质基础。现今大量的社区被规划安排到市郊，自然会带来房价的减少，但也有诸多不便。如交通问题、购物问题、特别是子女的教育入学问题。这些问题不预先解决好，一个项目即便设计再好、装饰再豪华、价钱再低，也会鲜有人问津的。北京某知名地带，房价极高，房产企业仍然在猛力扩建，几十万人的连片小区几乎无一家像样的医院、书店、学校，空有一个"体育"定义的泡沫，住在那儿的人会比较烦。

　　七、房产管理病

　　买房子除了买硬件，还要买软件--社区服务与物业管理。

　　目前房产行业也开始步入"微利年代"，许多开发商把收益增长点寄托在下游，"上游微利，下游厚利"。物业管理、售后服务成了海量企业的杀手锏。然而，许多项目的物业管理不健全、不规范。以北京为例，自1996年到今天，北京有物业管理企业959家，绝大部分是"小而全"的劳动密集型企业，相当一部分物业公司管理不规范，没有统一的管理准则，没有配套的服务，收费混乱，不收费不服务，收了费也不服务等等。有的物业管理企业把自身看作是房管所、居委会的翻版，缺乏现代企业管理理念，缺乏专业人才和专业管理措施。更有甚者，缺乏与公用事业的有效衔接和沟通，自来水、电、气、邮等方面都不健全，这些自然都不可以满足顾客的需要。被称为1999年房产界的一大新闻的广东物业管理公司北征首都，接管几大品牌小区，让大家深切领会到专业管理的魅力。

　　八、房产灵魂病

　　房产不等于容易的土地加砖头、钢筋加水泥。

　　就像现代自组织理论所认为的那样，每一个事物都有自组织核，房产背后需要有"灵魂"。很可惜，大片的房产并没有"主题"，没有"灵魂"，没有"定义"。一个小区、一个商圈、一片楼盘如果离开了灵魂，等同于行尸走肉，无人气、无灵气，绝无卖点。当然，由于主题、定义、文化等能带来卖点，创造高附加值，许多房产商又生硬地进行拷贝，胡乱地制造、炒作，结果造出"定义泡沫"，染上"灵魂左倾右倾病"。如广州某花园小区，既无花又无园；成都某数码大厦，除了有电话电视线接口外并无"科技智能"之处，真不知何以叫得出"花园小区"、"数码住宅"。没有灵魂是行尸走肉，灵魂过左过右、灵魂出壳也是大恙。

　　九、房产皮肤病

　　到了大连香海花园像是到了欧洲，到了日内瓦就像进了一个大花园。人家的房子无论是颜色、造型、风格、布局、环境、风韵都不一样凡响。

　　房子造起来给人住的，人既是生物人又是文化人。因此，"中心地带"、"国贸商圈"仅仅只是一个指标，更要紧的是砖头后面的文化、风情、造型、风韵。以人为本、文化为本是一个方面，阳光、空气、水、植物是更要紧的方面。遗憾的是打出"欧陆风情、罗马风格"招牌的房产开发商成百上千，国人的"复制假冒能力"实属上乘。但是，罗马不是一天能建起来的，更不需要说阳光、空气、白浪、沙滩、还有仙人掌了。看看傻立在大地上的一座座水泥雕堡，何来"风韵"可言？

　　十、房产广告病

　　目前的房产广告，吹吹炒炒浮夸到了极点，步步是美丽的陷阱，布下了天罗地网。

　　有的项目称离机场两站地，跑起来却要一小时。什么北欧风情、美国风情、澳洲风情，什么白宫、卢浮宫、白金汉宫，恨不得把伊丽莎白女王、克林顿与莱温斯基也拉来做广告（反正不要登场费）。面积缺斤少两、价钱大打埋伏，先诱进去再杀瘟猪。一堆堆泡沫、一个个文化包，房地商们的"造梦"能力实在让人惊讶。殊不知，房产广告连续成为近几年的投诉热门！购房者省吃俭用十几年买上一处房地产，结果天天比较烦，能不起诉吗？面对花花绿绿的广告，购房人千万要擦亮眼睛。如若误入"陷阱"，将会麻烦重重。

——北京合德利策划公司陈放苏昊