房地产点评：审视合肥楼市

楼市乎？股市乎？

合肥，三国重镇，包公故里，现代名城。改革开放二十余载，变化日新月异，让人为之精神振奋，欢欣激励。
就房产业而言，几年来可以说是蓬勃进步，供销两旺。几年前每平方千余元的楼盘价钱，目前近乎翻了一翻。让那样多没有下定决心买房者后悔不迭。早知如此，何不提前买了一套？作为自己的一般顾客，是比较现实的，也是从众的，房价平平日，市场如一潭死水，你不买我也不买；房价追涨时，一个个却拚了命似的往里钻。当然，买房子不仅仅是为了居住，也有不少的炒房资金投入者，加之楼市爆涨等大众媒体宣传，象内陆合肥这样的城市早已不得平静。更何况政策导向，城市化进程，大家的生活水平提升等现实状况，使房市再也难耐寂寞，积聚了多年的力量，一下子爆发出来。
“你买房了吗？”“没有，房价太高了!”本来不想买，但分析到不断攀升的价钱和一年比一年后悔的心情，还是“斗胆”订了一套。市场上确实不乏这样的顾客。
目前的房市如股市。在满盘飘红的日子里，人头攒动，似乎人人都在考虑着资金投入的计划。但这种情况到底能持续多久，谁也讲不了解。但有一条规律是谁也不可以违背的，这就如爬山，当大家爬到山顶时，也只有走下坡的路了。到底山的顶线有多长，还取决于中国经济的稳定增长，大家收入的稳步提升以及房产业的适应度性调整进步。

当领头羊，还是做追随者？

做房产需要策划，这是千真万确的真理。你要想成为一个市场的领头羊，更应该认真策划。以梦园为例，几年前开盘价1600元左右，但在开盘时却一炮走红。这其中融合了策划的力量。大蜀山美丽的风光，高新区新鲜的空气和明媚的阳光，以及小区前期打造的绿地山水，让那些追求舒适生活的合肥人趋之若鹜。但笔者认为仅此还不足以支持这个楼盘获得成功。准确的市场定位及高新区团体市场的发展以及控盘步伐的把握，使梦园美梦成真，也取得了良好的声誉。
梦园的成功使园景天下风光占尽。你发展市场我收钱，自在不自在？
第一个敢吃螃蟹的人是伟大的。由于他需要超前的见地，超人的气魄和胆量。搞房产开发也是如此，你敢于把生地变成熟地，筑巢引凤，实属不容易。由于他需要实力和智慧。有一位开发商曾对我说：我建的这个小区，根本没有哪些配套，但房子几个月已推销一空。知道了状况后，我说：怪不得，人家那样多配套都给你建好了，你省了什么价格呀!事实就是如此。如果大家没有能力做个领跑着，就老老实实地做个追随者吧!合作开发、见缝插针，只须市场看好就不失为明智之选。

轰轰烈烈打广告，还是老老实实做楼盘？

给人的感觉，房产商做广告是最舍得烧钱的，看看元一美邦国际，一天十几个版，一次性投放就是几十万哪!看了他们的广告，我感受到了这个楼盘的素质与品位。但大量楼盘的广告就不同了，千篇一律，俗不可耐。当今市场的热销，使广告仅仅在作为信息在采用。苍白的设计还能让设计者自以为是，甚至以设计大师自居。任何广告都为推销服务，创意是广告的灵魂。热销的市场有时候会扼杀广告的创意。
广告不是万能的，买房子不是买广告，也不是购买广告中天花乱坠的承诺，顾客变得愈来愈理性。作为自己的开发商应该明白这样一个道理：好楼盘是盖出来的，不是吹出来的。正确的项目剖析，准确的市场定位，根据顾客的需要进行配套和设计，踏踏实实盖好一砖一瓦，定能取得市场的喜爱。
木百景湾是一个很好的楼盘，我喜爱它的厚重大气，更敬佩开发商“关注每个细则”的经营理念。顾客不是专家，他们对建筑思想和设计理念知之甚少，但他们可以感知建筑的外观形式与色彩；他们不了解移花栽木，但他们可以领会小区环境的无穷魅力。他们关注自身的生活和利益，所以他们会对房屋的细则斤斤计较。窗台渗水，墙面空鼓，不合适收费，配套不可以准时到位，如果开发商认为这对购房顾客只是小事就大错特错了。花几十万元买的房子，买的是舒心与放心，所以追求顾客最好认可仍是大家一贯坚持的经营理念。

市场需要底价位楼盘

跑遍了整个合肥市，总感到合肥的房价太高了。不是单价高，而是总价高。动辄三十几万、四十几万，这样的价钱是让一般的顾客望而却步的。作为自己的开发商怎么样增进产品的市场渗透力？我觉得途径有两个：一是减少单价，按市场需要开发底价位商品；二是降低套房总面积，减少总价。伴随生活水平的提升，当大家对住宅条件提出更高的需要时，价钱仍是顾客介入市场的瓶颈，也是他们在购房时分析主要的一个原因。

作者简介：黄畋，原名黄建军，企划职业经理人，E-mail:hws965@sohu.com