深思“MALL”的风险

　　近年来由于住宅地产的价值空间将愈来愈小，而商业地产由于资金投入性强，既可出租也可自营，从去年开始已渐渐成为开发的热门。住宅开发商纷纷转行掀起来了一场轰轰烈烈的造“MALL”运动，在这场声势浩大的运动中又有几家欢喜几家愁，由此引发了全国地产界及金融界的争论更是举不胜数，在这里可以引用毛主席的一句话：真是“江山如此多娇，引无数英雄竟折腰”。以下笔者就个人看法阐述了“MALL”在开发运营中存在的一些风险问题就大家参考：

　　第一，资金链的风险：一个“MALL”建成至少需要十几万平方米甚至几十万平方米的体量，资金加入少则数亿元多则几十亿元，而一个运转良好的“Mall”也要8～10年才能正常收回资金投入，这些还是在资金及有关手续到位，运作中没有出现大的问题的状况下。目前大部分“MALL”的资金投入额当中有80％以上的资金来自银行，粗略估计，造“MALL”运动已经圈了银行至少2000亿元资金，银行资金成了这个Mall建设流程中的主体。这期间一旦出现经营不善的风险，使几十万平米、几亿元的加入不可以发挥实质的功用，那损失不只是资金投入者，还会让银行的大笔贷款成为坏账，特别是而今政策趋向紧缩，申请开发贷款更是难上加难。所以开发商肯定要拥有肯定量的自有资金后方可进行“MALL”的开发，否则对项目开发而言会有很大的隐患。

　　第二，市场信息的风险：目前大量开发商在前期市调结束后不注意项目开发中的市场信息采集没有依据市场的变化准时调整市场定位闭门造车，造成了因施工、招商时间过长，使开始营业后的业态、花费群体的把握等等与市场的实质情况相差甚远。那种认为只须找到主力店、找准目的花费群体就好了的思想是以偏概全的，在做到以上的同时还要把握好地址选择、交通、车位、总规模等一系列问题。不可以一味求大、求全而忽视了需要变化、当地购买力以及流动客户资源购买力、市场的接纳能力。所以不但项目开发前期要做市调，后期开发时市场调查工作也要进行，做到知己知彼，准时知道市场动态，方能百战不殆。

　　第三，操作风险：商业地产是一个具有地产与商业双重特点的综合性行业，它兼有地产开发、商业物业运营的双重运行规律，而且具有其本身特有的行业规律。它的操作者需要对前期规划设计，商业布局、策划推广、广告推广、危机处置、商业运营等等一系列问题了如指掌。但是现在国内极度缺乏这一种专业化操作“MALL”的管理、经营运作人才，这些工作目前大都由住宅开发出身的职员来运作的，这无疑在客观上又加强了开发商的潜在资金投入风险。

　　第四，招商推销风险：招商推销工作最难，特别是针对商户容量超大的“MALL”怎么样制订租售方案及售租比例是开发商最为头痛的事，如果定价太高其结果就是找不到商户或是退租，一旦出现这种状况后果不堪设想；反之，则资金重压加强，开发商自己要承担更大的风险。在而产权商铺一经售出，开发商很难协调。没有统一规划的业态，“MALL”的入驻企业就会参差不齐，这对于售后返租的困难程度无形又会增加很大。所以可以准确把握并成功吸纳各种不一样业态（主力店、二级主力店、一般顾客）的入驻，依据市场所理拟定租售比例的将是“MALL”运营成功的要紧首要条件原因。

　　第五，后期经营风险：“MALL”作为一种体量庞大的商业业态，开始营业后的营运管理是格外要紧的，现在开发商多是自组营运管理公司或是高薪聘请国内外知名的营运管理公司进行营运管理，但对于国内的营运管理公司而言，“MALL”的营运管理模式到今天为止还处在一个摸索的流程中；而海外的营运管理公司虽然有着丰富的经验但他们对国内的一些问题、现象还是知道的不够，没办法彻底进行本土化运营。所以搞好后期的营运管理工作及培养本土化的营运管理人才，是MALL后期经营运作工作中的重中之重。

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