双方违反签订合同时达成的口头约定亦构成违约

基本案情

罗某芝系潘某有之母，案涉房子原系罗某芝所有，登记于罗某芝名下。
2017 年十月30日，罗某芝过世。潘某有于2018年4月3日起诉潘某明、潘某生遗嘱继承纠纷一案，法院于2018年8月27日作出（2018）京0106民初12099 号民事调解书，确认该房子由潘某有继承，潘某有于2018 年12 月15 近日分二次将房子折价款合计959633 元支付与潘某生。此后，案涉房子变更登记至潘某有名下。

2018年9月21日，经链家公司居间，潘某有（出卖人）与王某（买受人）签订《北京存量房子交易合同》，约定：“王某购买案涉房子，房子总价为380万元；第五条关于房子产权及具体情况的承诺。。。。。。（二） 出卖人确认，该房子在其本人或其近亲属持有期间，在房子本体结构内未发生过非正常死亡事件 （包含但不限于自杀、他杀、从该房子内坠出死亡、意料之外死亡等）。假如出卖人在签署本合同前就前述事情隐瞒真实状况的，三方确认；因出卖人欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法需要撤销房子交易合同及有关协议，出卖人另应承担相应责任。”双方在合同中另就房款支付、房子出货、过户及违约责任等事情予以约定。
2018 年十月20日，潘某有、王某及链家公司三方另签订《变更协议书》，对房款支付事宜另行予以约定。上述合同及变更协议签订后，双方按约定履行了付款、房子出货、过户义务等有关义务。
2018年十月29日，案涉房子过户登记至王某名下。后王某妈妈陈桂芳听邻居说潘某妈妈在案涉房子内过世，双方产生争议，以致成讼。

法院裁判要旨

北京丰台区人民法院经审理觉得：依据证人李某州提交的录音证据，可知在购买房子时，买方确曾询问潘某有其妈妈是不是在房子内过世，潘某有予以不承认。但依据救援中心的救援记录、死亡证明及大夫的确认，潘某有些妈妈罗某芝过世于案涉房子内，与潘某有此前所做陈述有出入，违反了双方的口头约定。购房人对购房存有某些方面的忌讳，系其自由权利，潘某有对死亡地址的错误陈述可能影响原告购房的选择，出卖人应当承担相应责任。庭审中，王某倡导100万元的损失，因房子内有人因病过世，并不是影响房子价格的普适原因，综合考虑双方合同的履行状况，与双方并未就房子内不可以发生正常死亡事件的需要及后果明确记载于合同中的事实，法院酌情确定潘某有向王某支付5万元。综上，根据《中国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

1、潘某有于本判决生效之日起7日内向王某支付5万元；

2、驳回王某的其他诉讼请求。

王某、潘某有均提起上诉。

北京第二中级人民法院经审理觉得：依法成立的合同，对当事人具备法律约束力。王某与潘某有签订的《北京存量房子交易合同》系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方在合同中约定了出卖人确认房子内未发生过非正常死亡事件，但对于因病死亡等正常死亡的情形怎么样处置，双方并没有进行约定。王某倡导在签约前曾向潘某有询问过其妈妈是不是在房子内过世，潘某有称是在救护车上过世的，链家公司参与合同居间的员工亦出庭作证证明上述状况。但依据救援中心的救援记录、死亡证明及原审法院向当时救援中心推行救治的大夫进行的调查，证明潘某有之母的死亡地址系案涉房子。潘某有未如实告知上述状况，确会对王某的购房行为产生肯定影响。现王某需要潘某有赔偿损失，原审法院综合考虑合同履行状况酌情确定赔偿数额在合理范围内，法院对此不持异议。王某、潘某有些上诉请求均依据不足，法院不予支持。原审判决认定事实了解，适使用方法律正确，应予保持。综上所述，根据《中国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，保持原判。

看法

结合本案审理过程，笔者有以下两点怎么看：

1.关于法院调查取证

司法审判是在查明法律事实的基础上适使用方法律，所以查明法律事实是司法审判的基础。《中国民事诉讼法》规定，当事人及其诉讼代理人因客观缘由不可以自行采集的证据，或者人民法院觉得审理案件需要的证据，人民法院应当调查采集。法院调查取证分为依申请调查取证与依职权调查取证两种，上述两种状况坊是在案件事实不可以查明的基础上，有关证据不适合由当事人调取或当事人调取存在权限限制的状况下，法律赋予了人民法院调查取证的权力。该项立法目的就是确保在案件事实可以查明的状况下，不因证据采集客观缘由增加当事人的举证责任，冲破查明案件事实的各项妨碍，确保人民法院在查明案件事实的基础上，妥善适使用方法律，作出判决，达成真的意义上的公平正义。

本案中，原告与被告针对被告妈妈的过世地址产生了较大争议，亦成为本案的争议焦点。尽管双方就其诉辩倡导提交了书证、录音材料、证人证言等一系列证据，但仍没办法直接证明其倡导。针对本案的实质状况，法院前往救援中心调查取证，依据救援中心记录及大夫的陈述，本案认定被告妈妈系过世于案涉房子内。据此法律事实，结合双方义务、损失程度，法院依法对其作出判决。

2.违反口头约定亦需承担违约责任

口头约定亦是合同的一种，违反口头约定仍构成违约，违约方需承担违约责任。这不止是合同性质的体现，更是诚实信用这一传统美德在市场买卖中的体现。合同一般由要约与承诺两部分构成，口头约定虽不拥有书面约定这一条件，但仍然包括要约与承诺两个环节，故而，约定一方未按约定履行义务即应该承担相应的违约责任。本案中，交易双方曾就房子内不可以存有正常死亡与非正常死亡达成了口头约定，虽未固定成书面材料，但双方曾就此作出真实意思表示，故而双方均应遵守诚实信用原则，根据约定履行义务。

鉴于发生纠纷后，对口头约定的举证较为困难，故而各买卖主体在签订合同过程中应当认真小心，在综合考量自己需要的基础上修订交易合同，诚信履约。

引使用方法条

《中国合同法》第六十条、第一百零七条