交易合同背后隐藏的让与担保，该怎么样认定？
债权人在借款背景下与债务人签订《房子交易合同》，到底是真实的房子交易关系，还是让与担保行为。让大家结合具体案例一探讨竟。
案情介绍
张某于2018年12月十日出借给孙某、王某10万元，双方约定，借款期限为12个月，该借款应于2019年12月9近日结清。
2019年12月9日孙某、王某与张某签订《房子交易合同》，合同约定孙某、王某自愿将坐落于某小区的房子供应给张某，房子价款为30万元，孙某、王某应于2022年12月9近日将房子腾空，并公告张某验收。当日双便捷办理了不动产转移登记，将案涉房子转移登记至张某名下。后孙某过世，现因合同中约定的交房时间已到，王某不认可交房，张某遂将王某诉至法院，需要确认房子所有权并需要出货。
在诉讼过程中，王某辩称，张某诉求不可以成立，双方签订《房子交易合同》，是基于2018年所产生的借贷关系，并非真正的交易关系，该过户行为事实上是张某为达成债权而进行的让与担保。
庭审中张某陈述，借款到期后，孙某、王某称临时还不上，大家三人对之前其他的债务一并进行了结算，并约定假如还不了借款就按抵押合同约定，将借款转为房款，房子评估价值为30万元，我总共凑够30万元后才过的户。后来孙某、王某说评估价过低，在过户后我又转给王某7万元。当时给孙某、王某留了三年的还款时间是由于大家约定了，假如还上了借款，这个房地产再给孙某、王某过户回去，还不上该房子归我所有，但需要给我利息。
法院审理
法院审理觉得，本案的争议焦点为张某与孙某、王某之间就案涉房子是不是存在真实的交易关系，也即双方是不是存在真实的交易意思表示。依据《最高人民法院关于适用〈中国民法典〉有关担保规范的讲解》第六十八条第二款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有些，人民法院应当认定该约定无效，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。”关于张某与孙某、王某之间交易合同关系是不是真实的问题。本案中，张某与孙某、王某签订不动产交易契约后即进行过户，但双方在不动产交易契约中却约定交房时间长达三年，与正常的买卖习惯不符。双方关于借款并无书面的清算协议，且依据张某陈述，在案涉不动产交易契约签订前，孙某、王某欠付的款项明显低于合同价款，结合张某倡导的在不动产交易契约后仍向王某付款的状况，双方在签订不动产交易契约时并未形成以房抵债的确认。且依据张某陈述，“三年后交房是给孙某、王某留了三年的还款时间，假如还上了，这个房地产再给孙某、王某过户回去，还不上该房子归我所有”。即在房子已过户给张某的状况下，双方仍对该房子的所有权持待定心态，结合当事人提交的证据及双方当事人陈述，综合认定本案诉争不动产交易契约系因借款关系而产生的让与担保，双方房子交易合同并虚假，因此对于张某倡导确认房子所有权并需要出货的依据不足，依法应予以驳回诉求。
后张某不服，提起上诉，二审法院保持原判。
法官说法
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给债权人，债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，债权人可就标的物受偿的一种担保形式。“房子交易型”让与担保的核心目的是债务人为其债务提供担保，房子所有权在形式上转移至债权人名下，但实质控制人和用权仍然是债务人。在此情形下，债权人与债务人签订房子交易合同并不是真正的房子产权买卖行为，而是以借款合同关系为基础，债务人与债权人约定将系争房子形式上转至债权人名下作为债务履行的担保物，债务人到期清偿债务，则债权人应当将系争房子返还给债务人的让与担保行为，债务人未实质向债权人让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权。
实践中关于此类“房子交易型”的让与担保并不少见，在审理过程中应注意以下三点：
1、在判断当事人是不是为真实的交易合同关系时，不可以仅凭节选的聊天记录、房子买卖过程是不是符合习惯、市场价格等原因来确定，更应该考虑出卖人是不是需要供应房子，买受方有无迫切的购房需要，双方之间是不是发生经济往来、双方的基本消费能力、买受人是不是实质居住等多方面原因；
2、让与担保行为虽不受表面买卖行为无效的影响，但也不可以由于买卖而产生房地产产权变更的法律成效。房子让与担保的债权人即便办理了相应的产权过户、获得了物权登记，也不享有房子真正的所有权，实质控制权和用权仍应当归是债务人，该债权人不可以恶意占有、用、收益、处分房子。只有在债务人不可以清偿到期债务时，债权人才能通过对标的物进行拍卖、变卖、折价等方法来消灭债权债务关系。
3、应该注意区别是让与担保还是以物抵债。让与担保合同一般签订于借款合同履行前，而以物抵债一般发生在合同履行期限之后，是对债权人的一种救济，本质上是一种履行债务，并不是担保。两种合同的目的不同，让与担保其目的在于担保债务的履行，而以物抵债的“抵”没担保的意思表示，其目的在于消灭债务。转移所有权的性质不同，让与担保预先出货的只不过形式上的所有权，在债务不可以履行债务的状况下将抵押物拍卖，就所得价款优先受偿，而以物抵债合意是为了清偿债务而不是担保，其从达成合意之时起，就已经考虑到用所有权的转移来抵偿原债务，故无论是实质上的所有权还是形式意义上的所有权，都一并转移。
引使用方法条
中国民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以不真实的意思表示推行的民事法律行为无效。以不真实的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，根据有关法律规定处置。《最高人民法院关于适用〈中国民法典〉有关担保规范的讲解》第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有些，人民法院应当认定该约定无效，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在肯定期间后再由债务人或者其指定的第三人以买卖本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有些，人民法院应当参照第二款规定处置。回购对象自始没有的，人民法院应当根据民法典第一百四十六条第二款的规定，根据其实质构成的法律关系处置。