房地产诉讼受理范围及诉讼管辖

房地产诉讼受理范围及诉讼管辖

1、诉讼受理范围

诉讼受理范围也就是说什么房地产案件可向人民法院提起起诉？房地产纠纷通常来讲大多构成民事案件，是人民法院民事案件受理范围，少数是行政案件的受理范围。但并非所有房地产纠纷都是人民法院受理范围，而是由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，第一应付我们的房地产纠纷性质知道一些，弄了解它是不是是人民法院的受理范围。

1、凡以房地产为标的交易、出租、典当、建筑承包（包含勘察、设计、建筑）与合建、代理、居间、用、出售、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起民事诉讼。

2、因单位内部分配公房用权及筹资房而产生的纠纷，若是单位职工对单位分房或筹资决定有建议的，不属人民法院受理范围，不可以向人民法院起诉。

3、单位分配给职工住房用权，职工本人缘由而辞职、离职，或被单位除名、开除的，单位依据合同需要收回公房用权的，可以向人民法院提起民事诉讼。

4、单位之间因行政调拨等缘由引起的房子纠纷，不属人民法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。

5、因违章建筑引起的房地产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处置或处置不当，当事人不服的，应当提起行政诉讼。

6、以违章建筑为标的发生的交易、出租、抵押等民事纠纷与违章建筑妨碍别人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向人民法院起诉。

7、由于有关部门审批建筑执照不当，影响别人通风、采光引起的纠纷，可以向人民法院提起行政诉讼。

2、诉讼管辖

依据《民事诉讼法》规定，房产诉讼是不动产诉讼，是专用管辖的一种。专用管辖是一种特殊的管辖，其是指法律强制规定某些案件只能由特定的人民法院管辖,别的人民法院无管辖权,当事人也不能协议变更管辖人民法院。而不动产纠纷案件是由不动产所在地的人民法院管辖。所谓不动产是指不可以移动或者移动后用价值遭到影响的财产，比如土地、房子、水利设施、桥梁等等。因此，当事人因房产纠纷，应当向该房产所在地的人民法院起诉。

3、诉讼程序

提起诉讼程序第一应当明确双方双方存在仲裁协议或仲裁条约。假如双方订立了以仲裁方法解决纠纷的合同条约或达成了将争议交由仲裁机构仲裁的协议，且对仲裁机构和事情等作出了明确约定，符合仲裁法第16条规定的仲裁协议生效条件，购房人应据此向相应的仲裁机构申请仲裁，人民法院也不受理此类案件。应该注意的是仲裁实行一裁终局，除法定事由当事人是不可以对仲裁结果表示质疑的。

（1）提起诉讼

假如双方订立的仲裁条约无效，或者双方明确约定以诉讼方法解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专用管辖规定，向不动产所在的人民法院提起诉讼。

1、要确认被告。若是个人，可以到他们的户籍所在地派出所打印户籍证明；若是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料；

2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份状况、诉讼请求、与事实与理由。为确保判决的顺利实行，还可以参考《民事诉讼法》第92条的规定，申请人民法院采取财产保全手段。

3、提交诉讼状和证据。筹备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理公告书》、《举证公告书》，并公告缴费。可以持《缴费公告书》或《案件受理公告书》缴纳诉讼成本（诉讼费原则上应由败诉方承担）。如7日内未根据规定交纳诉讼费，人民法院将裁定案件按撤诉处置。

4、举证。立案后，人民法院或许会指定举证期限（因案件适用程序不同而有异），需要在期限内提交全部证据材料。逾期提交的证据则不予质证。

5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前公告当事人。开庭时应按时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定根据撤诉来处置。到庭后，书记员会核实双方当事人的是不是到庭，宣布法庭纪律，然后进入法庭审理。

6、开庭审理。①核实双方当事人身份；②告知当事人诉讼权利及义务；③询问当事人是不是申请回避；④开始法庭调查（先有原告陈述诉讼请求、案件事实及理由，再由被告进行答辩，然后进行举证质证）；⑤举证质证（举证应说明己方证据的来源及证明对象，质证主如果对他们的证据的真实性、关联性、合法性进行质辩）；⑥法官询问（假如法官觉得通过前述程序案件还有不了解的地方，法官会询问双方当事人）；⑦法庭辩论（双方当事人就法律依据和事实争议进行辩论）；⑧陈述最后建议（当事人发表对案件处置的最后建议）；⑨法庭调解（在法庭的主持下有双方当事人协商解决，假如达成共识由法庭制作调解书，未达成的则宣布调解无效）；⑩宣判（调解无效后，法官会宣布休庭，然后经合议后当庭宣判或择日宣判）。

（2）依法上诉

假如对一审判决不服，可在收到人民法院判决之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。应当在规定的时间内向原审法院递交上诉状，也可以直接向上诉法院递交。提起上诉后同样应当根据规定的时间缴纳上诉费，逾期未缴纳上诉费，根据撤诉处置。

（3）申请实行

人民法院的裁判文书生效后，假如一方当事人未主动履行裁判文书确定的义务，另一方则可以向一审人民法院申请强制实行。申请实行时，还需要预交实行申请费。申请强制实行的期限，自然人为裁判文书确定的履行期限届满后一年内，法人和其他组织为裁判文书确定的履行期限届满后六个月内。

（4）申诉、抗诉

假如对已生效的裁判文书不服的，可根据《民事诉讼法》的规定，在裁判文书发生法律效力后2年内均可申请再审，或向检察机关申请抗诉。但在申诉、抗诉程序开始前，不停止对原生效裁判文书的实行。

4、诉讼证据

（1）当事人的举证责任

依据“哪个倡导、哪个举证”的原则，当事人需要围绕请求事情向人民法院提交有效证据。假如不可以提供证据或所提供的证据不足以证实我们的倡导，则可能承担不利的法律风险。也就是说假如案件事实不可以通过证据加以证实的，对该事实负有举证责任的一方就应当承担举证不可以的法律后果，即其所倡导的事实不可以为法院认同。因此，采集提交案件证据，对自己倡导的成立与否有着决定性的影响。依据法律规定当事人对自己提出的倡导有责任提供证据，因案件的不同需要提交的证据也有所不同，律师只能依据实践提出一些应该注意的证据：

1、合作建房纠纷

①提供合作建房的书面合同及补充协议等证明材料。

②出地一方的合作者应提供土地用权证书、建设工程规划许可证、土地用权出售合同等证明材料。

③出资一方应提供出资数额、资金到位时间等证明材料。

④提供房子建设状况及资金用状况等证明材料，房子已建成并供应的，应提供收回资金数额及由哪个占有和收益分配等证明材料。

⑤违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料

2、产品房合同纠纷

①提供产品房预售合同或销售合同。

②预售方应提供以出让方法获得的土地用权证书，建设工程规划许可证、产品房预售许可证和从事房产开发经营的营业执照。

③提供预售房建设状况及预购方预付房款数额等证明材料。

④违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。

3、土地用权有偿出让、出售合同纠纷

①提供土地用权有偿出让或出售合同书。

②提供土地用权出让金或出售金数额、出货时间的证明材料，如收款收据等。

③出售土地用权的，应提供有偿出让获得土地用权证书和经主管部门批准出售土地用权的证明材料。

④提供有偿获得土地用权证书。

⑤违约一方的违约事实和应承担违约责任的证明材料。

4、房子拆迁纠纷

①拆迁人应提供依法获得的房子拆迁许可证、土地用权证书、建设规划许可证、房子拆迁通知时间等证明材料。

②拆迁人委托拆迁的应出具委托拆迁合同书。

③被拆迁人应提供被拆迁的合法建筑的面积、结构及水平等级、附属物的名字、数目等证明材料，被拆迁人的家庭人口、年龄等户籍证明材料。

④拆迁补偿安置书面协议，包含补偿金额、安置用房面积、安置地址，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方法和过渡期限等。

⑤不可以签订书面拆迁协议是什么原因、理由及强制拆迁的证据保全材料。

⑥违约一方的违约事实及应承担的违约责任的证明材料。

（2）人民法院调取证据

依据现行法律规定只有在特定状况下人民法院才能调查采集证据。当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查采集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的名字或者单位名字、住所地等基本状况、所要调查采集的证据的内容、需要由人民法院调查采集证据是什么原因及其要证明的事实。

1、依职权调取的证据：

①涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者别人合法权益的事实；

②涉及依职权追加当事人、暂停诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事情。

2、依申请调取的证据：

①申请调查采集的证据是国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；

②涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；

③当事人及其诉讼代理人确因客观缘由不可以自行采集的其他材料。

5、诉讼时效

诉讼时效是法律规定的为保护权利人通过诉讼达成其请求权的有效期限。其意义在于督促权利人准时行使权利，假如超越诉讼时效就将丧失胜诉权。诉讼时效分为三种：普通诉讼时效：2年（除法律另有规定诉讼时效的案件，其他案件均适用普通时效）；特别诉讼时效：1年（包含身体受伤索赔的、供应水平不合格产品未声明的、延付或拒付租金的）、3年（因环境污染发生的侵权诉讼）；最长诉讼时效：20年。房地产诉讼适用普通诉讼时效即2年。诉讼时效是怎么样计算的呢？依据法律规定，诉讼时效期间从了解或者应当了解权利被侵害时起计算。但，从权利被侵害之日起超越二十年的，人民法院不予保护。有特殊状况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。对于超越诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

假如在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不可以行使请求权的，诉讼时效暂停。从暂停时效是什么原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。另外，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出需要或者赞同履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。但对于倡导未过诉讼时效的一方就需要承担相应的举证责任。

在房地产诉讼中，诉讼时效特别要紧，但又很容易让人忽视。很多买房人由于错过诉讼时效权利遭到侵害而得不到法律的保护。因为诉讼时效直接影响到权利主体均的胜诉权，律师在此建议在合同他们出现违约行为时，应准时行使权利，在他们拒绝主动承担责任时，准时诉至人民法院，寻求司法救济。或者采取其他可以引起诉讼时效中断的手段，并保留有关证据。如通过向他们发函或签署协议的方法，向他们倡导权利等等。

6、诉讼误区

（1）有理就能赢

“有理走遍天下”本来为世人所津津乐道，但在诉讼这个范围中，却也不尽正确。由于法律所能确认的事实只能是由证据所证明的法律事实，当事人对我们的倡导承担举证责任，以更大程度地使法律事实与客观发生的事实相一致。依据现行法律规定，人民法院除非在特殊状况下，不会去主动调查证据。因此当事人在起诉后，假如对案件存在坐视的态度，不积极地去调取证据，尽管在法庭上振振有词，但最后可能得不到法庭确认，有理未必赢官司。自认占理而心高气盛，却不知法律重“据”不重“理”，有理未必胜诉。

（2）诉讼费问题

关于诉讼费的问题，原则上确实是由败诉方承担。但需要了解：第一，这笔成本在终审判决之前是由起诉方垫付的；第二，这笔成本并不是全部由败诉方承担。法律保护的是合法权益，在打官司的时候要维持平时的心态，需要赔偿要有确实的损失需要弥补，通过诉讼不可以“致富”。在起诉的时候不考虑到我们的实质损失，动辄需要几十万、上百万赔偿，假如人民法院不可以全部支持，那样虽然实体上可以胜诉，但人民法院不支持部分诉讼费还是要自己承担。