开发商未履约 购房人可索赔

初，邱先生根据《产品房交易合同》的约定，一次性付清购房首付款12万元，并将水电开户费、办理房地产证及他项权证等成本与有关材料一并交给了开发商。可是逾期三个多月后，开发商仍未交房，也没帮助他办理银行按揭。开发商的说法是：“联系银行办理按揭应由买房户自己负责，与开发商无关。购房户未办好按揭，故未交房。”

事实上，开发商此前的宣传资料已表明买房可按揭，购房合同确实未写明由哪个联系银行按揭。邱先生遂将开发商告上了法庭，需要赔偿相应损失。

15日，法院作出判决，责令开发商向邱先生赔偿逾期交房的租金损失及邱先生因后来办理担保贷款多出的利息损失。

法官在审理时觉得，开发商推脱责任的做法不可取，因没办法按揭所导致的一系列损失，邱先生有权需要开发商予以赔偿。

其一，依据买卖习惯，联系银行按揭系开发商的应尽义务。《民法典》分别规定：“当事人应当根据约定全方位履行我们的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和买卖习惯履行公告、帮助、保密等义务。”、“合同生效后，当事人就水平、价款或者报酬、履行地址等内容没约定或者约定不清楚的，可以协议补充；不可以达成补充协议的，根据合同有关条约或者买卖习惯确定。”因此，在邱先生与开发商未对按揭贷款事宜作出详细约定没办法确认双方义务的状况下，邱先生与开发商之间的产品房交易按揭纠纷应当根据产品房交易中的买卖习惯予以解决。

然而，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称”买卖习惯“：（一）在买卖行为当地或者某一范围、某一行业一般使用并为买卖他们订立合同时所了解或者应当了解的做法……”依据产品房交易的买卖习惯可知，确定按揭贷款银行与联系按揭银行均由开发商负责，也就是说，确定按揭贷款银行与联系按揭银行均由开发商负责，是开发商的应尽义务。

除此之外，开发商已收取办理他项权证的成本，也应推定为购房户代办按揭贷款，也是开发商的应履行的义务。

其二，开发商违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》分别规定：“产品房交易合同约定，买受人以担保贷款方法付款，因当事人一方缘由未能订立产品房担保贷款合同并致使产品房交易合同不可以继续履行的，他们当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”、“产品房交易合同没约定违约金数额或者损失赔偿额计算办法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期出货用房子的，根据逾期出货用房子期间有关主管部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段相同种类房子租金标准确定。”

因此，邱先生除有权需要开发商赔偿因其未联系银行办理按揭贷款带来的利息损失外，还可依上述司法讲解的规定需要开发商赔偿逾期交房的租金损失，但应以邱先生的实质损失为限。