转按揭业务步骤

转接揭包含两个方面，一是原借款人提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是新借款人申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务步骤为：第一步，原借款人向银行提出申请。第二步，银行经审察赞同的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行赞同售房人出售住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺买卖时将房款划入售房人在银行开立的账户上。第三步，售房人和购房人签订住房出售合同。第四步，购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以根据下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。第五步，银行经审批赞同后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具赞同贷款的承诺函。第六步，银行与售房人到房产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房子产权过户流程，银行与购房人办理新的抵押登记手续。第七步，银行对购房人发放贷款，依据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后依据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。其业务步骤为：原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房出售合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。若是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房产开发商为立约方，开发商赞同期房出售并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。因为这个时候售房人尚未获得房子所有权证，只不过在房产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不需要办理产权过户，仅需办理有关变更手续即可。