司法讲解处置出租房子转租问题的六项规则

司法讲解处置出租房子转租问题的六项规则

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、教授杨立新撰文，最高人民法院《关于审理城镇房子出租合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的讲解》处置转租问题规则有六项，其要素是：

第一，转租需要出租人赞同;未经出租人赞同，转租无效。《民法典》第716条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人赞同，可以将出租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的出租合同继续有效，第三人对出租物导致损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人赞同转租的，出租人可以解除合同。”

第二，出租人赞同转租，其转租合同约定的出租期限应当在承租人的剩余出租期限内，超出承租人剩余出租期限的转租期间无效。

第三，出租人了解转租的事实，没明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其赞同转租，不能倡导转租合同无效，倡导无效的，人民法院不支持。

第四，转租合同的第三人即次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

第五，拖欠租金而出租入需要解，除合同，次承租人可以代承租人支付租金违约金等成本的，作为适当的抗辩事由，超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。

第六，次承租人腾房义务和逾期用费义务。房子出租合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房用费。

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