农村房子交易纠纷合同效力认定问题的调分数查询析

基本问题

2003年，该院共审结涉及农村房子交易合同效力的案件16件，其中：判决11件，调解4件，撤诉1件。判决的11件案件中，有4件判决房子交易合同有效，7件判决房子交易合同无效。上述案件共涉及三种状况下房子交易合同的效力问题：一是无权处分房子的人签订的房子交易合同;二是房子没办理过户登记;三是农村房子出卖给市民的房子交易合同。针对以上问题，不一样的法官就同一事实做出的判决却迥然不同：

1、无权处分房子的人签订的交易合同。一年内，该院共审结涉及无权处分房子的人签订的交易合同案件2件，其中判决1件，调解1件。对这一问题的认识基本没有差异。两案均觉得无权处分人签订的房子交易合同，房子所有权人不予追认的，房子交易合同无效，双方当事人返还房子和价款。

2、房子没办理过户登记是不是影响房子交易合同的效力。对于这一问题，判决中存在两种看法：一种看法是房子交易应以变更登记过户为生效要件，房子没办理过户登记，房子交易合同无效。其法律依据是土地管理法第12条的规定：“……依法出售地上建筑物、构筑物等附着物等致土地用权转移的，需要向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权用权变更登记。土地所有权用权变更自变更登记之日起生效。”和《中国土地管理法推行条例》第6条的规定：“……依法出售地上建筑物、构筑物等附着物等致土地用权转移的，需要向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权用权变更登记。土地所有权用权变更自变更登记之日起生效。”另一种看法觉得，房子是不是过户不影响房子交易合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。自愿订立交易房子协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。手续的办理与否不影响交易房子协议的效力。

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